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主 題: 香港房市的三次崩盤   
作 者: 賣到深處無怨尤
發表日期: 2010/12/30 上午 08:06:19 IP: X.X.64.145     

文章來源:
期貨選擇權學會 掌門人(9)

香港房市的三次崩盤
一、70年代末80年代初,炒樓風最熾熱時,炒家索性整幢大廈炒賣,形成「炒大廈」、「炒酒店」熱潮。當時中環、灣仔、尖東等各繁華商業區頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的消息,其中最為人津津樂道的就是金鐘的金門大廈,中環的聯邦、國際兩幢大廈的炒賣。金門大廈在1978年12月至1980年9月期間3次轉手,售價從7.15億元增加到16.8億元,短短不到兩年時間內升幅高達135%。聯邦、國際兩幢大廈在1980年8月至1981年1月期間兩次轉手,售價從10.89億元升至22.35億元,短短半年間升幅逾1倍。
  熾熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升,已遠遠脫離當時香港市民的實際承受能力。據統計,1975年香港中小型住宅樓宇每方尺約230元,一個400方尺住宅單位售價約9.2萬元。當時,香港市民家庭平均月入1 300元,購買一小型住宅單位的款項相當於市民70.8個月(即約6年)工資。然而,1981年地產高峰時,小型住宅單位每方尺售價已升至約1 000元,一個400方尺住宅單位售價增加到約30萬元,而市民家庭平均月入約3 000元,即購買一小型住宅單位的款項已相當於市民101.5個月(即約8年半)工資。
  當時,香港的樓價並非建立在經濟發展水平和一般市民的支付能力上,當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時,樓價下跌便勢所難免。1981年,香港地產市道已轉趨呆滯,空置單位大增,1980年新建住宅樓宅中,空置率已高達41.3%,大量單位滯留在大小炒家手中。地產市道的下調,只是遲早的問題。
  70年代後期,香港經濟開始過熱,通貨膨脹率已達到15%以上,但1978年香港的優惠利率平均只有6.68%,而樓宇按揭利率平均為10.62%,形成市場對資金的需求有增無減。期間,港元匯率因外貿赤字增加(地產狂潮中,香港建築材料進口大增,亦令貿赤增加)而偏軟,刺激利率上升。1980年美國總統裡根上台,實施緊縮貨幣政策打擊通脹,更推動香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最優惠利率升至20%的歷史高水平,樓宇按揭利率更升至21%,對置業者產生巨大的阻嚇力。(見表3.5)這時期,港府又修訂賣地政策,取消「分期付款買地」,令發展商購買土地的成本(利息)更形沉重。
  1981年,銀行和財務公司貸款買樓的增長率相當驚人,分期付款買樓的貸款達155.56億元,比上一年度增加30%。然而,到了該年第四季,銀行在分期付款方面的貸款已經幾乎沒有增加,銀行對地產貸款已轉趨審慎,有的借出貸款時,除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外,還要看貸款人的償還能力。有的銀行還訂出新的樓宇估值辦法,即樓宇面積不再按建築面積計算,而是以實用面積計算,按揭成數亦壓低至6成。1981年7月,港府實行金融三級制,加強對財務公司管制,結果令財務公司的短期存款大減,加速信貸收縮。
  1982年,是香港地產業過去七八年間最暗淡的一年,地價、樓價、租金全面大幅下跌,官地拍賣會上投資者競投興趣普遍低落,冷落場面迭現,很多時候拍賣官在無可奈何之下被迫將多幅官地收回。據統計,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因無人承價而收回,而下半年則有20幅,其中7幅收回。
  地產市道崩潰,首當其衝的自然是地價。1982年,香港地價普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。九龍灣工業用地的售價,按樓面面積計算,從1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高達93%。港島南灣道一帶的高級住宅用地,亦從1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅為60%。地價大跌,導致港府財政收入大減,1982/1983年度港府財政收支即出現39.35億元赤字;售地收入占政府財政收入的比重,亦從1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。
  地價大跌帶動樓價、租金大幅下挫。1982年,住宅樓價普遍比高峰時期下跌3成至4成,如北角住宅樓價就從1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅達38%。中區甲級寫字樓月租亦從1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅約20%至25%。
  市道低迷,令成交萎縮,樓宇空置增加。1982年各類契約(包括樓宇及私人土地買賣)登記總數為16.5萬宗,總金額為994.7億元,分別比1981年下跌13%和21%。1982年底,香港私人住宅空置單位為3.17萬個,空置率達6%,其中大型住宅單位更達9.1%;商業樓宇空置面積達586.6萬方尺,空置率為10.7%,其中辦公室更達17.6%;工業大廈空置面積達1 312.1萬方尺,空置率達10.5%,都處於歷史上最高或極高水平。據一個研究小組的調查,當時香港地產業積壓的資金,可能高達500億元。
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  二、1989年中,受到中國內地的政治風波和緊縮經濟的影響,香港經濟陷入疲弱局面,從1985年起步的樓市升勢受阻並掉頭下跌,平均跌幅約3成。當時,香港移民潮驟起,中小型住宅樓價普遍被看淡。然而,經過半年多的調整,到1990年中,香港樓價絕大部分已回升至「政治風波」前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中東海灣戰爭爆發,市場轉持觀望態度。不過,受到港府批出第一期公務員置業計劃及銀行公會兩度減息的刺激,樓市應跌未跌。1991年2月底,海灣戰爭結束,時局從緊張轉向平和。當時,通脹高企加強了市民的預期通脹心理,加上2、3月份股市表現優良,引起財富效應。種種原因終於觸發積累多時的購買力爆發,香港地產市道遂進入第二次升浪。
  1991年3月,香港樓市蓄勢而發,升勢凌厲,尤其是設備齊全的大型私人屋邨更成搶手貨,包括黃埔花園、太古城、康怡花園、杏花邨、德福花園、華信花園等,黃埔花園和太古城的樓價在短短一個月時間即從每方尺約2 300元急升至約3 300元。由於樓市活躍,地產發展商在港九新界推出的多個樓盤瞬即售罄,樓價急速攀升,甚至是尚未進行登記及公開發售的樓盤,售樓處已出現輪候人龍,惟恐機會稍瞬即逝。
  期間,長實推出的匯景花園更掀起新一輪的炒樓熱潮。匯景花園因為是地鐵沿線最後一期的大型私人屋邨,備受歡迎。3月下旬,市場傳聞匯景花園將於日內推出,瞬即在長實總部中區華人行的售樓處大排長龍,長實多次貼出告示勸喻市民離去不果,最終要警方出面驅散人群。及至3月26日,長實推出匯景花園750多個中小型住宅單位,平均售價為每方尺2 400元,結果發售第一天已售出9成。當時,炒風熾熱,一名炒家在一日內與用家達成轉售協議,賺取了8萬元;另一炒家購入匯景一個單位,在一個月內成功轉手,獲利25萬元。〔3〕
  當時,地產市場交投活躍。社交場所,人人都在大談樓價、交換炒樓經驗。銀行按揭部、律師行、地產代理均忙得不可開交,一些地產代理更是從早上9時忙到翌晨1時,以求賺取更多佣金。據業內人士估計,當時地產市場上現貨樓炒家約占55%,而樓花(即預售合同)炒家所佔比例更高達70%。〔4〕通常,物業買賣合約總值與物業轉讓契約總值之比可用作粗略衡量投機活動程度的指標,因為在樓花買賣中,投機活動把同一個尚未入伙的住宅單位轉手多次,這將使物業買賣合約的總值相對於最終屋契的價值高。據田土廳的統計,這個比例1990年是0.8,到1991年已急升到1.2。(見圖5.1)
  1991年7月,中英雙方就新機場問題達成諒解,延誤多時的新機場計劃終於可以上馬。受此利好消息刺激,香港樓市再度飆升,結果全年累積升幅超過55%,與市民的實際承受能力逐漸脫節。據統計,1991年底香港供樓負擔比率已達93%,是1983年以來的最高水平。樓價的急升,一時成為社會輿論關注的焦點。
  踏入1992年首季,香港樓市承接上年升勢繼續上揚,港九各區主要大型私人屋邨的成交價在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,進入第二季後,港府的連串打擊炒樓措施,尤其是限制7成樓宇按揭政策的效果逐漸浮現,樓市承接力漸弱,成交大幅減少,炒風收斂,市場轉趨淡靜,價格亦開始下調。
  不過,就在中小型住宅樓價疲軟之際,1992年第二季度起,大型豪華住宅價格開始大幅上升,短短半年間升幅達2成至3成。帝景園、寶馬山花園平均每方尺升到5 000元以上,九龍塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英兩國恢復外交接觸,共商香港1994/1995年的選舉安排的這種背景下,市場氣氛轉趨樂觀,樓價再度攀升。這次由豪華住宅帶動,到年中已上升約25%。隨著豪華樓宇價格的急升,中小型住宅亦不甘後人,但受到7成樓宇按揭的制約,升勢已大為遜色。
這一階段,香港地產市場需求暢旺,價格大幅攀升的原因,主要有以下幾點:
  (1)香港經濟持續繁榮,市民收入不斷增加。踏入90年代,在亞太經濟,尤其是在1992年春鄧小平南巡、中國全方位對外開放的推動下,香港經濟保持持續繁榮,增長率平均每年達5%。
  (2)外資公司和中資機構大量來香港投資。
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