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莊正賢
 
 
百貨新兵京站實業上興櫃(萬寶週刊1278期) 2018/5/2 下午 03:10:15
 萬寶週刊總編輯
 總編開講
 投資座右銘:「在最有競爭力的產業,尋找最有競爭力公司」
 經歷 : 唯一在外資的投信自營商三大法人都有實務操作經驗的總編輯,每年深入專訪200家上市櫃公司
現任:萬寶週刊總編輯
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百貨新兵京站實業上興櫃


 ◎ 莊正賢

台 灣百貨林立,尤其是在台北地區,隨處可見的百貨公司,對於人口密集且趨於飽和的競爭市場,有那個後起之秀能後發先至,脫穎而出呢?京站實業(2942),便是在這群雄割據的時代,闖出自己的一片天,在不被人看好的情況下存活下來,並在獲利方面,不 遜色於其他同業,而我們很榮幸能專訪到京站成功背後的靈魂人物總經理柯愫吟女士,帶讀者深入了解京站的歷史演 進和未來的布局方向。

 

團隊默契 走出奇蹟

京 站實業隸屬於建設公司日勝生(2547)的旗下,與日勝生承租樓層,並開發京站時尚廣場Q Square,於20091211日開幕, 經歷將近快10個年頭,在開幕第3年就順利 賺錢,打破百貨業一般需要5年時間的慣例。而之所以能有這樣的成績,柯總表示,她從第一份工作開始就是在百貨業,從力霸百貨到 衣蝶百貨再到現在的京站時尚廣場,將近30年的百貨經驗,讓她對百貨的經營擁有敏銳的嗅覺,與同業 不同的地方在於京站的團隊有自營的能力去開發和經營商家,讓初期知名度不高,品牌商不願進駐時,還是有能力去營運,所以從以前的經營模式就是,只要開幕一 定是滿櫃的情況。柯總一再強調,百貨業是人的行業,舊有的衣蝶團隊在戰鬥力和默契上合作無間,從一開始不被看好,在強敵環伺(新光三越)導致初期招商上的困難到如今超過400間店家進駐,不乏國際知名品牌,甚至是熱門的海底撈和八月堂可頌都接連進駐。

 

避 免贏了所有競爭者但卻輸給時代的悲劇發生

柯總一路走來,總叮嚀團隊要戰戰兢兢,謹記唯一 不變的,就是一直在變,像是零售巨頭沃爾瑪就受到亞馬遜和阿里巴巴等的電商衝擊,隨著消費模式的轉變,百貨業的經營不能再用舊有的思維去經營,必須因應時 代的變遷做出改變,所以從業至今不斷的打破自己重新再來。柯總舉例京站在一開始就規劃將餐飲的比例拉到較一般同業高,但其實餐飲的抽成毛利較差,為一般百 貨業主所不喜歡的,從被同業質疑到爭相仿效,能堅持的理由很簡單,就是站在消費者的立場想,消費者會在網路上購物,但要與家人、朋友吃一頓好料的,還是會 選擇到實體店家,當人流來了,金流也會跟著來。

 

京站擁有得天獨厚的地理優勢,擁有五鐵(台鐵、高 鐵、捷運、機場捷運、國道客運)共構優勢,全館平均每日流動人數達810萬人次,團隊參考了國內外很多成功的車站型百 貨業,找出適合的模式,並在初期就將京站定位為下班後的第一站,鎖定1835歲年輕族群,全館提供客戶無線上網、美食、喝咖啡、聚會、遊憩的場所,更以「流行創意」顛覆傳統百貨的經 營思維,結合五星級君品酒店、威秀影城與統一健身俱樂部,主打時尚、便利、休閒功能的複合式商場。

 

也因為定位明確和行銷策略得宜,辦卡人數持續上 升,目前卡友人數超過71萬,但京站團隊仍不斷在尋找突破,從去年開始作了很大的櫃位調整,希望讓 京站不再只是一個逛街、吃飯、買東西的地方,而是變成一個有體驗和能吸收知識的地方,因此增加了手做的蛋糕店,未來也計畫加入品酒等的品味生活課程,除了 增加與顧客的互動,也希望消費者能不再只是關注於表面的價格,而是能多了解產品和服務背後的本質,柯總也很實在的說,這部分不能保證獲利能有多大的提升, 但在虛實結合,網路是速度和便利,實體是體驗和溫 度,讓賣場更有趣,溫度和體驗才是能勝出的一大關鍵,才能維繫與顧客連結,讓顧客能一再回流, 甚至介紹給親朋好友。

 

3大 成長動能

京站時尚廣場的獲利穩健,但以現有的點很難再有 突破性的成長,所以勢必要再尋求新的成長動能,增加營業的據點,目前京站已取得「心中山案」經營權,這個標案之前一直沒人想承接,因為空間狹小不符合效 益,但團隊再三考量下,除了秉持為社會盡一份心力的想法和有地利之便,所以便承接下這個標案,將於北捷中山站與雙連站之間營造中山複合式的藝文活動空間, 設計爵士廣場讓消費者仿若置身於歐洲廣場,預計4月起陸續開店,並規劃相關活動展演,全區將於今年 第3季全面開幕,除了店家的部分收益外,也將自營租借野餐用具,讓生活節奏越來越快的都市人,能有 一個放慢腳步喘息的休閒空間。

 

亦取得新店美河市商場5樓近5000坪的經營權,未來將連結小碧潭捷運站, 結合商辦、住宅、捷運、觀光等全方位複合式機能商場,目前規劃商場14樓由IKEA進駐,挾帶IKEA的招商能力和集客能力,5樓的京站預計以餐 飲、生活用品、休閒等的規畫,主打以社區為主軸的複合式賣場,已陸續招商中,預計明年開幕,這部分將可望顯著帶動京站的獲利成長。

 

除了台灣本地的發展外,也瞄準海外市場,像是在 中國的貴陽,以顧問諮詢為主,以自身經營團隊具有近30年百貨營運的經驗,提供當地業主客製化的經 營建議,目前已成立顧問管理專門單位,協助合作對象經營百貨賣場,中長期將以實際參與經營為目標。團隊也持續尋求新的市場和合作機會,從各國GDP、 人均消費等等指標進行評估,尋求未來有機會能輸出管理財市場,如東南亞市場。這部分的發展是不得不的選擇,畢竟台灣百貨已經超級飽和了,每1520萬人就一家百貨公司,但柯總也坦白的說團隊 目前就只有台灣的經驗,而缺乏海外的市場經驗,雖然有同樣的敏銳度但沒有被市場驗證過,不知道對不對和適不適合當地,因此以顧問的形式踏入新的市場,是一 個很好的合作模式,當然也不是說就要放棄台灣的發展,京站團隊的優勢就是在於靈活和彈性,只要經過理性分析,尋求利潤最大化的方案,在風險控管下,機會大 就會去嘗試且形式不拘,沒有傳統大型百貨的包袱。

 

追求極致,永續經營

優 異的經營團隊,表現就反映在營運的數字上。京站已於3/31興櫃掛牌,近年營收及獲利持續成長,去年營收為13.67億,稅後淨利為2.7億,eps 4.51元,年增18.68%今年每股將配發2.5元現金股利,以當時登錄興櫃的價格39元來看, 殖利率高達6.41%,超越上市的同業遠百(2903)配 發1元的6.25%水準。京站近5年業績均維持正成長,相較遠百、誠品生、台北101、 大江國際、環球等同業在去年或前年業績趨勢曾出現衰退的情況下,表現相對穩定且eps連年跳升,從1021.37元、1032.84元、1042.92元、1053.8元,到106年躍升達4.51元,以4/24的收盤價來看,其本益比約10倍左右,值得投 資人持續關注,最後柯總希望大家對京站的映象,就是 經營的核心理念:「追求極致,永續經營」,期許京站在興櫃後能持續創造佳績。

 

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