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主     題 資產股這次漲真的嗎?(第1334期)
發    表     日    期 2019/6/20
作     者
莊正賢 

台股資金轉向傳產,第一棒竟然是由資產股擔任,由於中美貿易戰掀起台商回流的議題,不管是郭董說要將部分產線移往高雄,或是廣達的林百里董事長也說要把伺服器的產品線移回台灣,整個企業回台設廠的腳步可以說是方興未艾,加上傳產的巨大(9921)、南六(6504)都已經貫徹回台的諾言,都讓這次資產股的的攻勢持續延燒,至於誰最有機會呢?我幫投資人一一點名。

六福客棧通過危老獎勵 資產股第一炮
過去連年虧損的六福,去年痛定思痛將虧損最大的六福皇宮吹起熄燈號,雖然不捨但已經走出最壞的狀況,下來就旗下的六福客棧於今年3月遞件申請危老重建計畫,已經宣布取得台北市政府核准通過,是北市飯店危老申請第二案,初估未來銷售面積上看6,000坪,重建完成後,預計將成為20層樓以上的商業大樓,總價值有機會突破70億元,等於超過六福兩個股本,一旦自力完成改建或是出售,六福不但將獲得龐大的獲利與資金,負債比也可望大幅下降,公司也在這時候進行減資,我認為如果能順利賣出六福客棧,的確有機會脫胎換骨。

因為六福的本業已經漸入佳境,包括未來營運主軸的六福萬怡,虧損幅度不斷減小,有望在今年出現轉虧為盈的今年出現轉虧為盈的狀況,而公司從去年11月開始,以「六福首選」為品牌,在各大實體及虛擬零售通路推出冷凍冷藏料理,開拓新財源。此外就像今年端午節,不但可以在集團內的「一禮生活館」網站訂購外,更同時在國內五家電商通路平台上架,完成虛實合一的銷售,未來餐飲將成六福的營運主力之一。

加上六福村在今年推出各種活動的推動下,第一季總入園人次年增22%,可望挑戰全年總入園人次160萬,都是讓公司今年轉虧為盈的重要推手,老一辈的投資人可能都記得當年資產股狂飆的時候,六福曾經創下330的天價,能否風華再現,就要看六福客棧的處理了。

泰豐能否因禍得福
六福是受到獎勵所以將積極處分資產,另外一個是不得不處分資產,那就是老牌輪胎股泰豐(2102),2017年出桃園廠大火,但是桃園市政府不支持輪胎廠原地重建,於是公司就計畫以工商綜合區方式進行開發,就過去只有題材的泰豐轉為實質的資產開發,而廠區實際開發面積為10.3528公頃,到底10公頃有多大?一般讀者可能沒有概念,我幫大家用熟悉的單位分析好了,目前公司以市地重劃方式,已經自工業區變更為第二種住宅區用地,扣除捐地後,開發面積約4.4萬坪,約有1.7萬坪左右已變更為工商綜合區,開發進度由泰鑫建設負責;另外,2.6萬坪工業用地的廠房,則由泰誠開發。

至於價值到底多少呢?我們舉個例,在民國90年的時候曾以每坪22.5萬元的價格出售給家樂福,離現在已經十九年了,大家都知道土地價格何止翻一番,若以現在附近的行情作推算,已經到了五十萬一坪以上,等於市價高達220億,由於土地取得早在民國49年,成本才一坪230元,潛在利益高達五個股本,當然值得注意。

而且除了台灣的資產外,江西廠因應環保整治配合中國政策,已決議停產整改並轉型為銷售物流中心,價值大幅提高,兩岸都有雄厚資產,但股價卻遠低於淨值17.36,外資連續加碼兩天,也是低估的資產股。

國產真正台灣地王
資產股要比資產豐厚,我想國產說第二沒人說第一,根據公司的資產負債表,國產在全省共有40萬坪的土地,土地之多讓人咋舌,更重要的是公司還成立資產開發公司,開始全方位開發閒置資產,並以三大原則作為指標,分別是土地資源使用效益原則、都市發展政策結合原則與事業開發創新營運原則,進行資產開發,已經在台南、高雄以及宜蘭跟花蓮,都有開發案已經開花結果,成為國產資產活化的範本。

但公司最值錢的土地就首推南港廠,在經過近十年的都市計畫、都更審議,據了解,今年將可完成所有法定程序,預估明年上半年進入實質開發階段。預估將可分回4600坪以上的土地,根據內部初期構想,將開發為辦公室與商場。整個樓地板面積粗估可達5.6萬坪,以當地目前行情,潛在價值將挑戰500億,價值十分可觀。

而且國產的水泥本業在中國也開花結果,每年都穩定獲利,轉投資的惠普(8424)與中保(9917),每年都提供穩健的配息,股價也都有不錯的表現,更增加了國產的價值,股價也遠低於14.45的淨值,甚至連票面值都不到,實在十分超值。

三陽第一季財報傲人
就當大家都注意三洋電(1614)說要處分泰山廠,預計獲利達五個股本的時候,另外一家三陽(2206)卻已經像鴨子划水,默默進行資產活化,去年就已經出售位於新竹湖口約2,400坪閒置土地給全興工程公司。今年第一季則是認列將北市內湖安康段1,900多坪土地,以18.39億元出售給興富發建設(2542),賺進高達17億元的處分利益,第一季EPS更因此高達2.41元。

但公司的內湖的土地仍有兩筆,一個是將內湖潭美段三小段711地號約1,436坪土地,與耀達建設合建分屋,估計處分利益有10億元。一個是將內湖舊廠約1.12萬坪土地,與美孚建設合作開發企業總部園區,名為「T.CBD」,共五棟商辦大樓,三陽分得其中兩棟大樓,將進行租售,這將會是更大的利益。公司的股價在第一季財報利多下,已經創了近期新高,加上越南成為貿易戰的避風港,深耕越南的三陽又多了更多的題材,仍可留意。

裕隆全身是寶
講到大型開發案,相信大家絕對不會忘了新店的裕隆城,在最近的法說中裕隆(2201)也跟大家更新進度,目前住宅區在4月23日已取得建築執照,商業區則是於2017 年第二季就開始動工,目前連續壁和基樁工程已完工,預計2023年第二季取得使用執照,2024年第一季開始營運。

公司規劃商業區樓地板面積約66000坪,樓層規劃B1-40樓,B1-7樓為商場,8-40樓為住宅,預計2020年第三季公開銷售,明年獲利將有爆炸性挹注。

至於住宅區樓地板面積約 46000 坪,樓層規劃 B5-46 樓,住宅區 B1-B5 為停車場,1-46 樓為住宅,已於 4月23 日取得建築執照,也是未來獲利的重大金雞母。

除了土地資產外,更不能忘了裕隆豐富的轉投資,光持有47.833%的裕日車(2227)以及持有33.54%的裕融(9941),兩個持有市值的總和,就超過裕隆現在的總市值了,更別提公司還持有8.054%的中華車(2204),今年又要發現金減資,而集團內部也處分紡織的轉投資,讓裕隆第二季獲利大進補,股價淨值比不到0.5,實在是最低估的集團龍頭。

嘉裕雙重減資浴火重生
而同集團的嘉裕(1417),今年更是痛定思痛,作出重要的改變,作出雙重減資,除了減資弭平虧損外,更配發2.9元的現金作現金減資,讓股本大幅縮,就是宣示公司的企圖心。

而嘉裕的資產到底是甚麼呢?首先在土地上,公司擁有北市精華區多個店面,由於取得成本甚低,潛在利益都十分豐碩,公司營運中心更是在台北的仁愛路上,價值十分驚人,而楊梅廠在公司可能集中生產下,也是具有處分利益的想像空間,因此土地資產可說也十分豐碩。

但更引人注意的是股票資產,持有超過1.7萬張的上海商銀(5876),從掛牌以來股價一路上漲,又創了掛牌以來的新高,嘉裕歷經多年配息,持股成本已經趨近於零,目前已經超過八億的總市值,而且還在持續增加。而身為嘉晶(3016)的原始股東,雖然股權比例一直被稀釋,但是股數仍不少,潛在處分利益也不低,持有股票價值更顯得嘉裕的低估,在上海商銀一路大漲下,有機會也推升嘉裕的走勢。

欣陸控業內業外皆美
台灣營建業固然獲利都不錯,但真正是大地主的我想欣陸(3703)絕對不容小覷,欣陸控一般投資人也許不熟,但他的前身大陸工程我想大家就很熟了,而欣陸在台灣的資產也跟大家有所不同,一般大家擁有的是土地,而他在台北擁有三間商辦,民生復興大樓位於民生東路與復興北路口,共13層樓,其中大陸建設持
有其中10層,每層坪數300坪,大陸建設共持有3,000坪,帳面價值36億元。

萬國商業大樓位於台北市中山區大直重劃區內,基地面積2,000坪,建物面積4,500坪,目前出租家樂福。帳面價值也高達55億元。

敦南大樓部分,共持有10個樓層,,每層樓層面積400坪,出租面積1,600坪,敦南大樓層帳面價值31.5億元,但若以行情每坪130萬元,換算敦南大樓市場價值52億元,潛在利益超過20億元,所以光算這三間商辦,其實市值高達150億,等於也高過現在欣陸控的總市值。

何況欣陸還有其他待開發的土地資產,而幾個建案都已經開始銷售,包括在信義區的琢白,以及最新熱賣的琢豐,「琢白」位於台北市信義路五段、松勇路口的信義計畫區B7,基地面積1,058坪,規畫31樓層高,每戶260坪、140坪兩種房型,也是大陸工程創辦70年的巔峰之作,每坪造價達30萬元,去年已完工,改寫信義計畫區的天際線。「琢白」迄今累計已銷售逾5成多,今年陸續銷售餘屋,都將貢獻今年獲利。

而琢豐更是未來認列的主力,目前在市場上創造了「三個唯一」的熱銷因子包括有市低總價精品飯店寓邸,大陸建設與寒舍餐旅集團合作,攜手打造接軌國際市場上稀有的「飯店寓邸」,此外又稀有關鍵角地地段,當年從亞洲信託的不良債權取得,取得成本五十億,所以潛在利益十分驚人。最後更力邀「愛馬仕御用建築團隊法國RDAI」從建築外觀、景觀、公設、室內裝修,都將創下區域的行情高,未來獲利認列無虞。

而去年欣陸就賺了2.36元,本益比本來就超低,第一季更賺了0.77元,展望第二季還要處分高鐵的持股,挹注更高的獲利,又有高股息殖利率的保護,市投資人進可功退可守的好標的。

本篇文章擷取於萬寶週刊第1334期,出刊日期為5月24日,於每週五全省書局或便利商店開始舖貨,因擷取文章時間與出刊日期會有時間差,請網友見諒,若想掌握最新最快的消息,歡迎長期訂購!
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