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網路電視台
莊正賢
 
 
地產新勢力崛起(萬寶週刊1288期) 2018/7/11 下午 02:01:30
 萬寶週刊總編輯
 總編開講
 投資座右銘:「在最有競爭力的產業,尋找最有競爭力公司」
 經歷 : 唯一在外資的投信自營商三大法人都有實務操作經驗的總編輯,每年深入專訪200家上市櫃公司
現任:萬寶週刊總編輯
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地產新勢力崛起
拚勁十足年輕團隊 讓品牌強化


◎莊正賢

 台灣房地產是個傳統、比較 本土化的產業,業者習慣用傳統思維、舊的方式賣房子,但是時代在改變,購屋族的消費模式也在改變,然而,願意做出改變來因應的業者不多,今天替投資人介紹 兩家擁有自己別出一格想法與做法的年輕地產建商董座,看看他們如何在經營面上更優化。

 
三大優惠策略 讓年輕人買的起房

旗下擁有上櫃公司新潤興業(6186),以及未上市的新潤建設及華潤建設三家建設公司的黃文辰董事長,是上市櫃建商中最年輕的董座之 一;他指出,大環境改變,公司掌舵者在產品策略、公司運營方向也要跟著轉變。因此,2011年他在 新莊副都心推出總銷高達百億元的新案「都峰苑」,接連又推出「都峰苑2」,更在桃園青埔重劃區推出 「明日苑系列」的12期新案,而且每筆新案各個完銷,成為房地產業內討論最高的後起之秀之一。他分 析,新潤能快速竄起,憑藉著拚勁十足的年輕團隊,加上高度貼近市場的市場定位和行銷策略,才讓集團發展茁壯。

 
2014
年後房市從高點向下盤整,對外不僅 面對國內經濟不景氣,對內又因政府推動稅制改革、實價登錄上路後市場的轉變,開發商在經營上考量必須更加全面化且貼近市場。對於房市看法,他認為,近來國 際原物料價格上揚,2018年油價又較2017年 有10%成長,買房除自住,也更兼具保值優勢;由於建商房屋開始去化,價格也漸趨合理,「現在不用 政府合宜宅,年輕人就買得起房」,所以鼓勵年輕人,現是好好看房的時刻。

他表示,自己一路從基層做 起,很明白在大環境不景氣下,年輕人想買物超所值的房屋卻又因為資金受限的兩難情況,加上他自身親赴日本考察,認為房市盤整期時,更是建商經營品牌的扎根 時機,尤其是剛性需求的自住客戶,對品牌、品質、房價三大購屋條件更是要求很高,建案必須具備「三位一體」的水準,才能符合客戶要求,而這就是新潤勝出競 爭者的關鍵。

 
新潤的做法就是針對年輕人祭出三大優惠策略,第一就是讓利給客戶,新潤幫助年輕人成家,推出「挺青年-成 家優惠方案」,讓青年安心成家購屋。以板橋新案來說,去年推出時以平均每坪成交價4243萬元推出,不僅創下新北市二房、4字頭產品最低購 屋門檻,對客戶的優惠更實質反映在房價上,讓新案熱銷超過七成。第二新潤今年加碼推出「你換屋,我繳息」優惠方案,主動提供公司貸10%,也就是說,年輕人自備款只要10%,就能入手 新屋,並提供35年的低率貸款。第三打造 「暖心建築」,除了原有的廚房、衛浴馬桶的標準配備外,黃文辰強調,新潤更額外給予客戶市價約10萬 元的配備,像是15坪套房提供木地板,兩房產品選配木地板僅須建商成本價,另外還有衛浴櫃、廚房吊 桿,以及天花板、油漆等工程。另外,像是豪宅產品才有的飯店式管理,集團也將此服務延伸到一般住宅上。

 
精準定位 創造客戶股東雙贏

新潤不僅在住宅產品銷售策 略精準,更注重公司定位。他說,新潤是上市櫃公司,經營上更要對股東有交代。雖然隨著房市環境轉變,營建股可能獲利不若往年高水準,不過公司仍採高配息政 策回饋股東,今年發放現金1.5元,以目前股價來看,現金殖利率達9.67%;而且未來三年已規劃好平均每年完工入帳建案至少23個,期許每年每股稅後純益至少有3元以上的不錯成 績。

 
他進一步強調, 新潤定位為中型開發商,持續多元一般自用住宅業務開發,以市區及成熟商圈附近合建案為主,產品設計以中小坪數為主,價格具競爭力。面對房市環境改變,新潤 希望做到對剛性需求客戶的品牌強化,同時股東每年都擁有穩健的配息收益,達到客戶、股東雙贏。談到新潤未來五年規劃藍圖,他表示,每年營收維持2030億元是基本要求,並自我期許每年業績能有二 成以上成長空間,並且有機會在五年內由上櫃轉上市,讓公司知名度、能見度更上一層樓。

今年房市調控回歸市場機 制,剛性需求的遞延買盤回流,加上新台幣升值等利多加持,置產需求亦逐步回溫,新潤今年營運重心,除「峰采-陽 光區」及「明日禾禾」建案完工交屋,今年預計銷售及興建的建案包含,新北市板橋永翠特區「翠峰」及桃園高鐵特區合建案「新潤A18」建案,合計銷售戶數達600戶,預計總銷金額 達47億,將於明年底完工交屋。明年預計興建包含,新北市三重福德南段「橋峰168」、「林口A7住宅區」及「幸福莊園Ⅱ期」,預 計總銷金額為48億元,合計銷售戶數達500戶, 將於後年陸續完工交屋,以及未來規劃推案的「淡水Ⅲ期」、「土城」等案。

 
地產二代 接班 邱復生長女接任台開總經理

台開(2841)民營化十年間呈現年年獲利,其中去年營收達7.68億 元、年增1.6倍,稅後純益更達4.75億 元,較前一年度大增89.2%,每股稅後純益為0.63元; 資產總值更從147.21億元大幅成長至351.89億, 十年來翻倍躍升204.68億元;在每股淨值方面,也呈現逐年攀升,從2008年的每股11.5元提高到201623.81元,去年更達24.63元。而長江後浪推前浪,新任總經理能否把原本的金字招牌擦得更亮?

 
35年營運階段策略計劃

在股東會上董事長邱復生表 示,台開下階段的目標就是加速旗下土地資產開發,讓土地不再是生地、荒地,並且以金融角度切入希望創造其增值性,提升資產投報率,讓股東有明確回報,也是 新任總經理上任後對台開規劃的新局。而總經理邱于芸則宣示將聚焦三大工作,第一為土地資產變成更有價值資本,第二則是將土地開發專案能力拓展至其他新案 源,最後要導入專案策略投資人,完成後,台開下一個50年永續經營發展的新價值將呈現。

 邱 于芸指出,以創造土地價值資本來說,將針對已取得建照的土地,像是花蓮洄瀾灣園區的日出山莊、相關建築用地二(相 二用地)與主題旅館,另外還有新竹新埔的「雲夢山丘」園區,園區裡則有SA酒店式公寓、Villa3、東側溫室餐廳等,目標 在半年內開工。

 
她表示,透過旗下土地開發,台開將更有專案能力,相關技術也將拓展至其他新案,為公司開拓更多會員和住戶;至於導入專案策略投資人部分,台開將學習應用國 外資本市場機制,引進像是國際基金、私人基金,讓專案開發變成多元產業,同步也將建立起公司利用資本市場的機制、創造未來獲利模式。

 
邱于芸分析,這類國際基金、私人基金對專案中長期的開發、投報率及公司本身都有期待,因此台開會把旗下土地資產以專案開發方式,引進符合策略投資人三到五 年投報率的模式進行開發。或是所有開發案都建好之後,進入資本市場,以資金管理讓地產優化,如發行REITs(不 動產證券化),就是地產優化方式與目標。

 

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