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主 題: 房市泡沫化 定義,房價所得比作為標準,超過六倍就算正式進入泡沫區,台北市高達八點七倍   
作 者: 赤帝子
發表日期: 2006/11/20 上午 02:50:28 IP: X.X.154.116     

房市泡沫化 何時會破滅?
房市泡沫化 定義,房價所得比作為標準,超過六倍就算正式進入泡沫區,台北市高達八點七倍
【聯合報/記者許玉君/專題報導】 2006.11.13 02:23 am


台北市房地產價格屢創天價,中央研究院經濟所所長管中閔曾說,這房市熱得「沒有道理」,事實上,從經濟學中對「房市泡沫」的定義加以解讀,國內房地產市場顯然已經進入泡沫期!
有關房市泡沫的定義,通常是以房價所得比作為標準,普遍說來,已開發國家的比例,超過六倍就算正式進入泡沫區,而開發中國家的比例會稍微高一點。
國土規劃及不動產資訊中心最新發布的國內住宅需求動向指出,全台目前的房價所得比為六點五倍,顯然已有房市泡沫的跡象,特別是台北市居民的房價所得比高達八點七倍,表示台北市房地產市場正處於泡沫中。
而對市場行情敏感度甚高的大型行庫,已逐步緊縮房貸的授信,並增加房貸放款「警示區域」,甚至要求建商提高自有資金比率,民眾想申貸高額房貸,已經面臨到行庫拉高門檻的趨勢。
這一波房市泡沫的形成原因有二,第一是央行的利率太低,投機客資本降低,進場快速炒作房地產;第二是台股長期低迷不振,迫使投資客轉往房地產市場。
房市泡沫已形成,何時破滅?在國際標準中,經濟學家通常會建議民眾觀察房屋銷售量、房屋庫存期、房屋未售出量及公眾感覺等。
一般說來,房市的銷售活動是房市景氣的領先指標,根據最新一季的國泰房地產指數,除台北市與台中都會區外,其餘如桃竹地區、台北縣、高雄都會區等地的銷售率與成交量,都出現兩到三成的衰退,已有警訊。
至於房屋庫存期,一般以六個月為正常,不過今年北台灣庫存期長達九個月的餘屋量達一萬七千一百五十九戶,累計未售出的總金額為一千兩百六十四億元。
房屋未售出量向來是房地產市場中最為神祕的數據,為避免影響銷售情況,建商通常不會透露有關「賣不出去」的狀況,而這一類房屋常因定價太高,導致乏人問津。
最後是公眾感覺,也許可用「擦鞋童現象」解讀,一九二九年華爾街股市大崩盤前,進出股市一度是美國的全民運動。
有一回,老甘迺迪在紐約街邊擦鞋,擦鞋童主動報起明牌來,老甘迺迪認定,連擦鞋童都能預測股市,他絕不問津,果然在華爾街崩盤後,甘迺迪家族是極少數沒有受傷的家族,老甘迺迪並趁機進一步鞏固他的經濟與政治王朝。套用在房市上,也許該注意是否大家都想投資房地產?當心成為最後被套牢的一個人。
【2006/11/13 聯合報】@ http://udn.com/
利率若急升投資客拋餘屋 恐壓垮房市

【聯合報/記者林韋任、羅兩莎/專題報導】 2006.11.13 02:23 am


利率越殺越低,為投資客創造千載難逢的投資環境,也讓房地產投資行情產生推波助瀾的效果,但買空賣空套利的投資客比重太高,會使市場出現銷售熱絡的假象,這些投資客不是真正在消化市場供給,而只是當成套利工具,中長期來看,只是把餘屋效應往後延遲。
屏東商業技術學院助理教授楊宗憲說,現在的低利環境讓投資客的資金成本低廉,但如果央行快速升息,讓投資客無法再利用槓桿原理套利,或是投資報酬率追不上房貸利率,投資客就可能退場,當投資客大舉拋售時,餘屋效應可能成為壓垮房市的最後一根稻草。
越來越多投資客進軍房地產,銀行業也擔心假性需求可能釀成台灣房市的大泡沫。
利率升到什麼程度會讓投資客縮手?永慶房屋總經理葉凌棋說,估計只要房貸利率低於百分之六,房市景氣不會反轉。
投資客引發的問題是,短期內造成成交量放大的假象,量推升價,價再帶動量,形成一個不斷膨脹的泡沫假象,但如果市場不願意接受不斷膨脹的價格,民眾實質薪資沒有成長,房價所得比越拉越大,房價最後會面臨嚴重的折價考驗。
根據經建會的台灣住宅需求動向統計,今年已購屋人的投資比率前兩季都超過百分之廿,創下統計以來的新高。
住展雜誌施絢傑指出,投資心態的樂觀,應該是來自二○○八年可能的大行情及兩岸三通的大趨勢,但這些未來發展的不可預測性仍相當高,如果政治情勢不如市場預期,這些套利投資客的房屋最終還是要回到市場,供過於求是房市必須面對的真槍實彈考驗。
【2006/11/13 聯合報】@ http://udn.com/

投資客炒熱房市 銀行嚴控放貸

【聯合報/記者羅兩莎、林韋任/台北報導】 2006.11.13 02:23 am


月付一萬利息,就能向銀行貸款買八百萬元的房子,每月收租三萬元。低利率讓投資客飽嚐甜頭,大量民間游資炒熱房市,但銀行業擔心房市泡沫,已下令分行「多加注意」。
某大銀行主管說,以前半年利率百分之二計算,投資一筆市價八百萬元的房子、貸款六百萬元、年限為廿年;投資客善於利用利息寬限期,每月只要支付一萬元利息。
不少預售案靠投資客達成熱銷目標。基泰建設總經理馮先勉說,台北市不少預售案的投資比率已超過七成;永慶房屋代銷部經理王財旺指出,中山區小豪宅「金磚密碼」,打出百分之五十五的投資報酬率,「百分之百都是投資客出手」。
代銷業者透露,投資客甚至仿照溫州炒房團的手法,打算以兩億元跟建商「團購」內湖一棟新預售大樓。
今年房屋交易量可望突破四十五萬戶,創九年新高,投資客貢獻不小。銀行業者發現,投資客越來越多,房貸「周轉率」明顯提高,有些特定客戶平均貸款期間僅四到六個月;一般是交屋後把房子稍做「整理」就脫手,再尋找下一個投資標的。
太平洋房屋指出,一個案子兩年轉手五次不稀奇:老投資客低價進貨再轉賣給新投資客,在投資客層層剝削下,也步步墊高房價。永慶不動產董事長廖本勝估計,房仲加盟業者有八成做投資客的生意。
投資客算得「精」,多鎖定低利率、高成數方案,只與百分百房貸的銀行往來;一來,自備款少,只要少量資金即可投資;二來,萬一景氣反轉,房子無法脫手就直接丟給銀行。
投資客炒熱房市,也吸引會計師、律師、醫生到房市套利,這些銀行眼中的「優良客戶」財力雄厚、有固定收入,也較易取得低利貸款。
但台銀、土銀、合庫銀及三商銀已開始嚴控放貸,要求分行提高對投資客的貸款利率、降低貸款成數,避免房市景氣反轉,投資客把房子大量「倒」給銀行,變成呆帳,因此,現在客戶條件再好,房貸成數最高只能達市價八成五。
某大商銀主管說:「近來的確有不少房貸熟面孔,他們每隔一段時間就會來辦房貸,對這一類不斷重複出現的客戶,我們已提高警覺。」
直營房仲業如信義、永慶、北區房屋也列管投資客,避免跟炒作房市畫上等號。
【2006/11/13 聯合報】@ http://udn.com/

中古屋漲不動 預售屋拚天價

【聯合報/記者林韋任/台北報導】 2006.11.11 02:22 am



北台灣許多行政區預售個案屢創區段新高價,不是打著優勢地段,就是說產品有多特殊,讓高價合理化。
本報資料照片
預售房價爭相創天價,中古屋房價累計今年只漲0.37%,中古屋成交價格追不上預售屋開價,房地產專家擔心「預售屋開價讓房市有泡沫化疑慮」。
房地產市場是否過熱,是近來許多人關心的話題。北台灣許多行政區預售個案屢創區段新高價,不是打著優勢地段,就是說產品有多特殊,讓賣高價合理化。
吉家網與屏東商業科技大學合作,對全國各大都會區的每季房地產市場進行總體檢,發現房市未來最大的隱憂是「建商對未來市場景氣太過有信心」。
屏東商業科技大學助理教授楊宗憲說,「如果這樣開價能維持穩定,會拉動中古屋市場出現一波補漲走勢;否則現有餘屋會形成中古屋龐大的折價賣壓,連帶讓房價泡沫化。」
大安森林公園對面的「勤美樸真」,預約情況熱烈,雖然尚未公開,但每坪開價從1百萬元傳聞喊到140萬元,建商樂得不敢開盤,深怕萬一開低了,又損失好幾億,但140萬元的每坪開價,比大安區中古屋成交價每坪42萬元,足足高出近2倍。
住展雜誌研發長倪子仁說,位松山區復興北路西華飯店旁的「德樸十九章」,每坪開價68萬元,再創下民國86年潤泰新創於敦化北路推出的「潤泰敦品」每坪58萬元的新高紀錄。
北市天母中山北路七段的「靜觀」,開價也創下歷史新高,內湖民權東路六段的「華固名人道」開價站上53萬元,最近又被長虹凌雲的55萬元追過。
以「華固名人道」為例,在接待中心還沒完成,就湧入大批的看屋人潮,由於預約熱絡,價格也是越喊越高,從45萬元喊至50萬元、再喊到53萬元一坪。
台北縣也是高潮不斷,位於淡水的「藍海」豪宅,業者說站上40萬元絕對沒有問題,價格是淡水中古屋區域行情16.56萬元的二倍以上。
台中市的寶輝建設在七期附近推出豪宅案,位於國家歌劇院對面的寶輝國家花園廣場每坪開價達42萬元,在台中七期創下天價,在中古屋平均成交價不到10萬元的台中市西屯區,等於一坪預售屋可買附近4坪中古屋。
倪子仁認為,創區域歷史新高價的預售案,不是大坪數換屋產品、豪宅,就是小套房,都是兩極化產品創下新高,並非市場常態,也讓房地產業界心驚驚,創新高的個案是否合理,還是已有「炒作拉抬」的成份,業界正睜大眼睛,想看個明白。
【2006/11/11 聯合報】@ http://udn.com/



各都會區2006年下半年房市市場分析

【聯合理財網/台北訊】 2006.11.13 08:13 am


台北市—房價穩健並仍有上漲空間
台北市2006年第3季平均房屋交易總價為941.2萬元,較前一季918.3萬元增加2.5%;單價平均為31.96萬/坪,較前一季31.3萬/坪增加2.3%;成交面積平均為29.5坪,與前一季相當;成交屋齡平均為20.2年,較前一季20年增加0.9%,銷售天數則由28.6天增加到29.7天,增加3.6%。
綜合來看,本季較值得注意的區域為中正、大安、松山,中正區同時兼具高房價及高成長,表現仍最為強勢,然而交易坪數及屋齡快速減少,顯示該區有較多新的小面積產品流通,交易天數快速的增加,意味這樣的成交價格有其不穩定性,是未來觀察重點;大安區是房價最高地區,近二季的房價漲幅也高達11.2%,在這樣的漲幅之下,銷售時間、面積及屋齡都維持穩定,顯示該區的房價上漲得到市場穩定的支持,預估短期間應不易回跌。松山區房價也是連二季上漲,漲幅高達11.7%,銷售時間也大幅下降了23..5%,顯示交易相當熱絡,但屋齡偏高加上總價已來到相對高點,顯示有可能代表本季部份的交易區位位於較繁榮的地段,這樣的價格水準在未來能否維持值得密切觀察。
本季表現較差的區域應為大同區,單價較前季下滑3.8%,成交房屋的平均屋齡增加了4.1%,銷售時間更大幅增加了15.7%,顯示該區本季的房屋交易趨於疲軟,成交房屋屋齡較舊,價格也趨於弱勢,值得持續觀察。
台北市本季的房價整體而言呈現增加趨勢,且各行政區的漲幅相對平均,銷售天數雖然小幅增加,但整體格局仍算穩健,凸顯台北市所具有的強勁需求。但由於近二季房價已漲了10%,且漲幅有縮小跡象,預料第四季的房價將維持小幅上揚或平盤的機率較大,而若銷售天數不致惡化,房價仍有續攻條件。
台北縣—整體回檔降溫,個別地區表現落差大
台北縣2006年第3季平均房屋交易總價為482.7萬元,較前一季501.2萬元減少3.7%;單價平均為16.85萬/坪,較前一季17.2萬/坪減少2%;成交面積平均為29.7坪與前一季相當,成交屋齡平均為14.8年,較前一季14.6年小幅減少0.9%;銷售天數則由31.2天增加到33.5天,增加7.5%。
綜合來看,本季最值得注意的區域為新店市、淡水鎮、永和市。新店市近二季房價快速上漲,累積漲幅達到14.3%,是台北縣房價上漲最快的地區,雖然房價上漲如此快速,可是銷售時間仍有32.9天低於全縣平均33.5天的水準,流動性仍然良好,加上交易面積與屋齡的變動不大,代表房價的上漲是普遍性的,這或許與新店市雖身處交通樞紐,但仍能維持其文教區的本質有關,從相關資訊研判,新店市的房價仍有續漲空間,惟未來幾季的漲幅應該會縮小。淡水鎮本季房價上漲了6.8%,是全縣漲幅次高的地區,加上交易面積減少、屋齡增加,表示淡水鎮本季中小坪數的中古住宅可能為交易的主軸,投機氣息稍嫌濃厚;銷售時間縮小,表示價格尚稱穩定,但是超過50天的平均銷售時間是台北縣主要地區中最高的,流動性不足是投資淡水鎮住宅的最大風險,房價雖有上漲,但仍值得留意。
台北縣本季的房價整體而言有回檔趨勢,銷售時間拉長7.5%,顯示台北縣房市有小幅降溫,但個別地區的交易狀況仍有很大差異,顯示需求的版塊仍緩慢移轉中。由於台北縣未來仍有交通建設的利多誘因將持續釋出,加上房價與台北市仍有相當的差距,因此未來仍是相當值得期待的地區。
桃園新竹縣市—價格回檔的弱勢格局,期待高鐵通車加溫
桃園、新竹縣市2006年第3季平均房屋交易總價為392.3萬元,較前一季401.6萬元減少2.3%;單價平均為9.9萬/坪,較前一季10.25萬/坪減少2.5%;成交面積平均為39.3坪,較前一季增加2.1%;成交屋齡平均為10.6年,較前一季9.7年增加9.3%;銷售天數則由37.3天增加到41.1天,增加10.3%。
綜合來看,本季最值得注意的區域為八德市、竹北市。八德市是本季房價上漲較多地區,且已連續二季上漲,雖然銷售時間增加,但仍與全縣平均值差不多,但短線上漲幅度較多,應注意價格是否會因為流動性變差而有回檔可能。竹北市是桃竹縣市房價最高的地區,拜高鐵在附近設站及鄰近新竹科學園區的影響,議題及需求始終維持穩定,本季房價雖呈現微跌,但仍居該都會區之首,惟交易天數已有增加,流動性變差的結果,房價能否維持穩定值得觀察。
桃園、新竹縣市本季的房價整體而言呈現小幅下跌,加上銷售天數的增加,代表本季交易稍嫌冷清;但個別地區仍有亮眼表現,如八德市及竹北市等地的表現仍值得期待,特別已經完工的高速鐵路將在一二季內通車,桃竹地區有二個高鐵站,預料高鐵通車的題材將可為當地加溫,房價應可得到穩定的支撐。
台中縣市—盤整的弱勢格局
台中縣市2006年第3季平均房屋交易總價為401.9萬元,較前一季436.2萬元減少7.9%;單價平均為9.35萬/坪,較前一季9.58萬/坪減少2.4%;成交面積平均為42.8坪,較前一季43.1坪小幅減少0.8%;成交屋齡平均為11.7年,較前一季增加7.7%;銷售天數則由38.6天增加到42.7天。
綜合來看,本季最值得注意的區域台中市北區及台中縣豐原市。北區的房價雖非最高,但流動性相當高,交易的價格有越來越高的跡象,是未來房價上漲機率較高的地區;豐原市的房價已連二季上漲,有成為台中縣房價最高區域的跡象,加上銷售時間縮短,屬於台中縣流動性較佳地區,但短線房價上漲已有一定幅度,未來房價是否續漲則應審慎觀望。
台中縣市本季的房價整體而言可說為小幅下跌的盤整格局,主要指標如單價及銷售時間均相對偏弱;個別地區仍有表現,但整體流動性轉弱是否意味買氣停滯值得進一步觀察。
台南縣市—交易熱絡的穩健成長格局
台南縣市2006年第3季平均房屋交易總價為280.7萬元,較前一季302.2萬元減少7.1%;單價平均為7.19萬/坪,與前一季相當;平均成交面積惟39.9坪,較前一季減少5.9%;成交屋齡平均為13.3年,較前一季14年減少4.7%;銷售天數則由52.2天減少到47天,減少10%。
綜合來看,本季最值得注意的區域為台南市南區、北區、安平區及台南縣歸仁鄉。南區本季房價大幅上漲近六成,令人意外,但觀察其交易總價及面積皆下降三成,且屋齡增加了26.7%,推論主要交易案例應集中於該區之繁榮地段的小坪數中古屋,而銷售期間拉長到62天,顯示南區在這種價位的交易存在壓力,未來可持續觀察這部份的變化。北區本季房價成長4.2%,總價、面積及屋齡皆同步下滑12-15%,顯示該區本季有較多中小面積的新屋交易,房價的上漲顯得合理,而銷售時間維持穩定,顯示該區的市場不因為新屋加入市場而受影響,表現穩健。
安平區本季房價上漲9%,已經連漲二季,銷售時間卻是台南縣市最低的34天,顯示該區的交易相當熱絡,房屋的流通性佳,也使得房價未來依然看漲,值得期待;歸仁鄉本季房價較前一季上漲19.7%,達7.18萬/坪,且銷售時間大幅下降到50天,與台南縣市的平均值相近,表現趨於穩定。
台南縣市本季的房價整體而言呈現持平趨勢,平均總價、面積、屋齡皆下滑4.7-7.1%,代表本季有不少中小坪數的新屋發生交易,但銷售時間仍減少10%,顯示台南縣市整體結構仍屬穩健成長,未來可觀察銷售時間是否持續下滑,藉以評估交易的熱絡程度。
高雄縣市—房價盤堅近期將有補漲走勢
高雄縣市2006年第3季平均房屋交易總價為327.8萬元,較前一季310.6萬元增加5.6%;單價平均為8.62萬/坪,較前一季8.1萬/坪增加6.4%;成交面積平均為40坪,較前一季增加7%;成交屋齡平均為14.6年,較前一季15年減少2.9%;銷售天數則由43.3天小幅增加到48.5天。
綜合來看,本季最值得注意的區域為三民區、楠梓區、新興區。三民區本季房價上漲15.7%,且銷售時間仍減少20%,流動性相當高,顯示該區的房市交易相當熱絡,是具有強勁需求的地區,房價仍有上漲空間。楠梓區本季房價大幅上漲35%,但總價、面積、屋齡都呈現大幅下滑,顯示該區本季有相當多的中小面積新屋流通,顯得交易有點投機,加上銷售天數快速增加,造成流動性下降,預料楠梓區的房價應已來到相對高點,後市應審慎評估房價的合理性。新興區本季房價下跌,屋齡增加,銷售時間也大幅增加,整體市場條件顯得相當弱勢,表現相對較差。
高雄縣市本季的房價整體而言呈現上漲趨勢,或由於捷運即將通車的利多題材,或由於近二年房價漲幅遠低於北部及中部,此時房價的上漲是合理的結果,在銷售時間尚稱穩定的前提下,代表現有交易類型及價位多能被購屋者接受,預料近一年高雄縣市房價將會有補漲行情,相當值得期待。
【2006/11/13 聯合理財網】@ http://udn.com/



主 題: re:房市泡沫化 定義,房價所得比作為標準,超過六倍就算正式進入泡沫區,台北市高達八點七倍
作 者: 大雉
發表日期: 2006/11/20 上午 09:34:56  IP: X.X.112.240

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